Adquirir una vivienda en España es una de las decisiones más importantes para muchos extranjeros que desean establecerse en nuestro país, invertir o disfrutar de una segunda residencia bajo el sol. Sin embargo, en 2026 el panorama legal ha cambiado de forma significativa: nuevas restricciones, una fiscalidad más exigente para no residentes y el debate sobre el impuesto especial sobre los inmuebles adquiridos por extranjeros extracomunitarios han transformado el proceso. En esta guía completa explicamos paso a paso cómo comprar vivienda en España siendo extranjero en 2026, qué requisitos legales debes cumplir, qué impuestos pagarás y cómo evitar errores costosos.
¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en España en 2026?
Con carácter general, cualquier persona extranjera puede comprar una vivienda en España, ya sea ciudadano comunitario o extracomunitario, residente o no residente. La Constitución Española y el principio de libre circulación de capitales en la Unión Europea garantizan este derecho. No obstante, existen matices importantes según el perfil del comprador:
- Ciudadanos UE/EEE/Suiza: Pueden comprar sin restricciones especiales, en igualdad de condiciones que los nacionales.
- Extranjeros residentes en España: Misma situación que los ciudadanos UE; basta con disponer de NIE y documentación regular.
- Extranjeros no residentes (extracomunitarios): Pueden comprar, pero deben cumplir requisitos adicionales y soportar una fiscalidad más alta.
El simple hecho de comprar una vivienda no concede automáticamente un permiso de residencia. La antigua Golden Visa fue eliminada en 2025 y ya no existe esta vía directa para obtener residencia mediante inversión inmobiliaria.
Las nuevas restricciones del Gobierno en 2026
El Gobierno de España ha impulsado en los últimos meses un paquete de medidas dirigidas a frenar la presión sobre el mercado inmobiliario, especialmente en zonas tensionadas como Baleares, la Costa del Sol, Madrid o Barcelona. Las medidas más relevantes son:
1. Gravamen especial sobre compras por no residentes extracomunitarios
La propuesta inicialmente conocida como "impuesto del 100%" se ha materializado en un gravamen específico que afecta a los compradores no residentes que no sean nacionales de un Estado miembro de la UE o del EEE. Su aplicación, ámbito territorial y porcentaje exacto dependen del desarrollo normativo definitivo y de la ley aprobada por las Cortes Generales, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado especializado antes de cerrar la operación.
2. Limitaciones a viviendas de uso turístico
Numerosos ayuntamientos han endurecido las normas para destinar inmuebles a alquiler vacacional. En localidades como Barcelona, Palma, San Sebastián o Málaga, los nuevos compradores extranjeros que pretendan rentabilizar la vivienda mediante alquileres turísticos deben verificar las licencias municipales y los planes especiales urbanísticos antes de la compra.
3. Fin de la Golden Visa para inversión inmobiliaria
Desde el 3 de abril de 2025, ya no es posible obtener residencia mediante la inversión de 500.000 euros en un inmueble. Los inversores extranjeros que buscan residir en España deben acogerse a otras figuras como el visado de emprendedor, profesionales altamente cualificados o nómadas digitales.
Requisitos legales para comprar vivienda en España siendo extranjero
NIE: el documento imprescindible
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es obligatorio para realizar cualquier operación inmobiliaria en España. Sin NIE no se puede firmar la escritura pública ante notario, abrir una cuenta bancaria a nombre del comprador, ni inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Puede solicitarse:
- En el Consulado o Embajada de España en el país de origen.
- En una Comisaría de Policía u Oficina de Extranjería en territorio español.
- A través de un representante legal mediante poder notarial.
Cuenta bancaria en España
Aunque no es estrictamente obligatoria, se recomienda firmemente disponer de una cuenta bancaria española para domiciliar suministros, IBI y gastos de comunidad. Los bancos solicitarán pasaporte, NIE, justificación de residencia y, en muchos casos, prueba del origen de los fondos por la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010).
Acreditación del origen de los fondos
El notario y la entidad financiera están obligados a verificar la procedencia legal del dinero utilizado en la compra. Para transferencias internacionales superiores a 10.000 euros se exige declaración de movimiento de capitales y, según el caso, certificados bancarios, contratos de venta de inmuebles previos o documentación fiscal del país de origen.
Impuestos al comprar vivienda en España como extranjero
La carga fiscal varía según el tipo de vivienda (nueva o de segunda mano), la comunidad autónoma y la condición de residente o no residente del comprador.
Vivienda nueva
- IVA: 10% del precio de compra (4% si es vivienda de protección oficial).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5% y el 1,5%, según comunidad autónoma.
Vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6% y el 11%, dependiendo de la comunidad autónoma. Andalucía y Madrid se sitúan entre las más bajas.
Otros gastos asociados
- Notaría: entre 600 y 1.200 euros.
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 800 euros.
- Gestoría: opcional, en torno a 300-500 euros.
- Tasación: obligatoria si se solicita hipoteca, entre 250 y 600 euros.
Hipoteca para extranjeros: condiciones en 2026
Los bancos españoles conceden hipotecas a extranjeros, pero las condiciones varían sensiblemente:
- Residentes en España: hasta el 80% del valor de tasación, en condiciones similares a las de los nacionales.
- No residentes: habitualmente entre el 60% y el 70% del valor, plazos máximos más cortos y tipos de interés ligeramente superiores.
Será imprescindible aportar declaraciones fiscales del país de origen, contratos laborales o vida laboral, así como justificación de ingresos recurrentes durante los últimos 12-24 meses.
Pasos prácticos para una compra segura
- Solicitar el NIE con antelación.
- Contratar un abogado independiente especialista en extranjería e inmobiliario, ajeno a la inmobiliaria vendedora.
- Verificar la nota simple en el Registro de la Propiedad (cargas, hipotecas, embargos).
- Comprobar la situación urbanística y licencias en el ayuntamiento.
- Firmar contrato de arras con cláusulas de protección.
- Otorgar escritura pública ante notario y pagar impuestos.
- Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Obligaciones fiscales tras la compra
Una vez adquirido el inmueble, el extranjero asumirá obligaciones fiscales recurrentes:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual.
- Tasa de basura y comunidad de propietarios.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) si la vivienda no es residencia habitual: declaración anual mediante el Modelo 210.
- Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas en función del valor del patrimonio.
Consejos finales para extranjeros que compran en España en 2026
El asesoramiento legal independiente es la mejor inversión que puede hacer un extranjero antes de comprar vivienda en España. Una sola cláusula mal redactada o una carga oculta pueden costar decenas de miles de euros.
En Abogadoz contamos con un equipo especializado en derecho de extranjería y operaciones inmobiliarias para extranjeros, capaz de acompañarte en cada paso del proceso: desde la obtención del NIE hasta la inscripción registral, pasando por la planificación fiscal y la negociación con la entidad financiera. La normativa cambia rápidamente y un asesoramiento profesional te permitirá adquirir tu vivienda con total seguridad jurídica y aprovechar las ventajas fiscales aplicables a tu caso.
Si estás pensando en comprar una vivienda en España como extranjero en 2026, contacta con nosotros para una consulta personalizada. Analizaremos tu situación, te informaremos de las restricciones aplicables y te guiaremos para que la operación sea un éxito.
